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宁波市百丈地段(甬港饭店地块)控制性详细规划局部调整论证报告(批后公示)

来源:宁波市规划局详规处

一、调整背景 

根据《宁波市百丈地段(JD04)控制性详细规划》,甬港饭店地块保留现状,用地性质为商业金融业用地(C2)。甬港饭店因设备老化等因素已于2014年歇业。为促进低效用地的开发利用,推进中心城区品质提升,为保证鄞州人民医院的发展需要,2015年12月22日鄞州区人民政府第61次常务会议审议通过将甬港饭店地块划拨鄞州人民医院用于东院区的医疗卫生事业用地建设。据此,特组织编制《宁波市百丈地段(甬港饭店地块)控制性详细规划局部调整论证报告》。

二、调整依据

规划调整主要参考依据有:

1、《宁波市百丈地段(JD04)控制性详细规划》;

2、《宁波市甬港饭店保护及适应性改造可行性研究方案》;

3、《宁波市鄞州区人民政府关于要求对甬港饭店地块用地性质进行调整的请示》;

4、《关于同意对宁波市火车东站-潘火地段、宁波市鄞州区投创地段、甬港饭店地块控规进行局部调整的回复(甬政办笺【2017】136号)》;

5、其他相关的规划、法律法规、标准规范及规划文件等。

三、调整范围

本次调整范围为:西至甬港北路,南至百丈东路,北至荣合公馆,东至南北河,用地面积约1.40公顷,具体为JD04-03-06地块。

四、控规调整

《宁波市百丈地段(JD04)控制性详细规划》于2009年7月批复(甬政发【2009】55号)。原控规中甬港饭店地块为现状保留地块,现状容积率为1.0,无其他相关规划控制指标。

本次控规局部调整将甬港饭店地块用地性质由商业金融业用地(C2)调整为医疗卫生用地(A5)。

相应指标调整如下:地上建筑面积不超过3.5万平方米,地下建筑面积不超过1.6万平方米,建筑高度不超过60米,主要出入口方向调整为西侧和南侧。

图1、控规调整内容

表1、调整后地块控制指标


地块编号

用地性质

用地面积

(平方米)

建筑面积(万

高度(米)

主要出入口方向

备注

地上

地下

原控规

JD04-03-06

C2

13996

现状

调整后

JD04-03-06

A5

13996

3.5

1.6

≤60

WS

规划

其他控制要求:1)处理好甬港饭店历史记忆保留与鄞州人民医院发展需求的关系,在原建筑拆除后,按照保留原则进行重建。2)妥善处理好与周边居住小区的关系,具体建筑面积和形态布局应结合精确的日照分析再予研究,进一步加大地下室边界与北侧现状住宅的距离。3)设置与西侧鄞州人民医院主院区联系的地下通道,沿南北河预留绿化带。4)车行出入口宜组织右进右出交通,按规范配建机动车和非机动车停车位。5)允许地下空间开发使用范围内的地下空间主体结构竖向利用深度控制标高为-12.0米以上(1985国家高程基准)。

五、论证

综上,将甬港饭店地块用地性质由商业金融业用地(C2)调整为医疗卫生用地(A5),并相应调整控制指标,其调整是可行的。

六、地块实施

1、示意方案

由于甬港饭店的建筑较为陈旧,建筑结构和内部空间难以保证医院的需要,现状场地过于低洼,再加上开发地下空间的需求,保留建筑进行改造的方式难以实现,故选择拆除重建的方式。方案按照保留原则(保留基本格局、保留建筑风貌、保留主要入口形象)进行设计,尽量保留甬港饭店的历史记忆。同时考虑医院的发展需要,沿百丈东路置入医院高层建筑。

图2、示意方案平面图

2、深化方案建议

示意方案是解决主要问题的概念性方案,具体深化方案将在示意方案的基础上,在满足地块控制指标等要求下,结合日照等限制条件,做出更加科学合理的修改。

(1)深化方案下一步将请专业设计单位进行细化设计,应严格按照地块控制指标等要求进行设计(根据周边居民反馈意见,地块控制指标在批前公示稿的基础上进行了调整,地上建筑面积上限由4.08万㎡调整为3.5万㎡,地下建筑面积上限由2万㎡调整为1.6万㎡,提出加大地下室边界与北侧现状住宅距离等要求);

(2)深化方案具体建筑面积和形态布局应结合精确的日照分析再予研究;

(3)建设单位应就下一步具体深化方案作好与周边居民的沟通和对接。

图纸一:用地规划图(原控规)

图纸二:用地规划图(调整后)

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